目前房地產企業(yè)征收營業(yè)稅的稅率為5%，計算營業(yè)稅及附加大概為5%~6%；建筑業(yè)營業(yè)稅為3%，營改增后，這兩個行業(yè)的增值稅都定為11%。理論上看，“假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11%的稅，那么稅負自然大幅上升。但從房地產所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來說，營改增總體上應該是減稅的。”廣東省某市國稅局相關人士表示。

按照《通知》，增值稅應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產項目（房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

對于老項目的銷售，《通知》給出了過渡辦法：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目（指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目），適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這樣的稅負水平與之前5%營業(yè)稅稅負相當。

“房企采用預售制，營業(yè)稅在確認預售收入當期就要繳納，占用流動資金，營業(yè)稅構成房企不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長時間無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用。”戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達分析表示。

平安證券分析師王琳曾測算認為，土地成本占房企總銷售額比例大約為20%~40%,隨著一二線核心城市土地成本高企，土地成本占總成本比例有進一步上升趨勢。若土地成本可以抵扣，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本(由5.5%下降至3.78%）。

而此次《通知》明確，土地成本直接在銷項稅額方面就被扣除掉，意味著土地、建安成本占比越高的企業(yè)，稅負越少。湖南省政協(xié)委員、湖南經濟地理研究副所長王義高認為，營改增對于原來已繳清土地款等相關款項、沒有欠政府錢的房企是利好，對于原來欠了很多稅費的企業(yè)，可能是致命打擊。

潘明星則認為，兩類企業(yè)稅負將上升，“一是營改增實施前，企業(yè)大量購進(如購置不動產等)；二是某些企業(yè)的材料采購時，來源不是很明確，且對方無法提供發(fā)票，企業(yè)將無法抵稅。因為增值稅=銷項稅額－進項稅額，在銷售規(guī)模一定的情況下，企業(yè)繳稅多少取決于購進的多少。購進多的稅負下降，購進少的稅負上升?！庇捎诮ㄖ袠I(yè)、金融業(yè)或將與房地產行業(yè)一起實施營改增，上游建筑商進項稅轉嫁能力以及地產商的銷項稅是否能轉移至消費者成為影響利潤及應交稅款的關鍵因素。

從稅負角度來看，銷項稅不轉嫁的情況下，企業(yè)稅負相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進項稅不轉嫁且銷項稅轉嫁時，營改增后企業(yè)利潤方為最大。因此，企業(yè)營改增后為追求稅負減少，將盡可能向上下游轉嫁。

對商業(yè)地產的影響

商業(yè)地產、高端樓盤最受益

相比起住宅，商業(yè)地產的庫存比住宅地產更加嚴重。中華全國商業(yè)信息中心主任王耀近日表示：“商業(yè)地產未來兩年會進入深冬?！备鶕袊虡I(yè)地產聯(lián)盟的統(tǒng)計數(shù)據，商業(yè)地產待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產銷售量12.8億平方米，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，從待售面積來看，住宅占比遠遠小于商業(yè)地產，但是庫存當中35.7%是商業(yè)地產。

營改增實行后，購置商業(yè)地產及產業(yè)地產等不動產，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣。這將利好商業(yè)地產及產業(yè)地產的銷售，并增加一般企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資，有助于寫字樓庫存去化。

《通知》規(guī)定，對于在2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目。

“這或令企業(yè)轉變思路，使得目前選擇租用寫字樓的企業(yè)更傾向于自購商辦物業(yè)。而目前有物業(yè)購置需求、全新創(chuàng)業(yè)或正在租賃辦公樓的企業(yè)將受到更大觸動，或將加快其購置商辦物業(yè)的步伐。”聶安達分析認為。

一般情況下，商業(yè)項目的平均地價水平高于住宅項目約20%或以上，而它們的平均建造價格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上的，高企的庫存給商業(yè)地產開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場有過之而無不及。而如果營業(yè)稅改為增值稅后，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大減緩商業(yè)地產商的資金壓力。如果土地成本也可以納入抵扣范圍，商業(yè)地產的稅負將更為降低。

營改增，對于精裝修項目、附加值高的高端項目銷售也是一大利好。

聶安達認為，精裝修房銷售比例增加將有助于開發(fā)商取得更多的固定資產和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。就比例而言降低了企業(yè)稅負，從而增加盈利空間。

預計營改增后，精裝修費用可以作為進項抵扣，精裝修房屋占比將進一步提升，從而利好目前精裝修占比較高的開發(fā)商搶占市場占有率。

對二手房市場的影響

二手房交易稅負只減不增

此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。這意味著5月1日以后二手房交易營業(yè)稅也改為增值稅征收。而在國家減稅大背景下，本次營改增將降低房地產交易環(huán)節(jié)的成本。

《通知》規(guī)定，對于除北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于北京、上海、廣州和深圳這四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

這意味著，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。而當前營業(yè)稅稅率是5.6%，因此營改增并不會帶來稅負增加。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，對于非一線城市，無論是非普通住房還是普通住房來說，2年內，增值稅要比營業(yè)稅低；2年后，營業(yè)稅和增值稅都為0。對于一線城市非普通住房來說，前5年，增值稅要比營業(yè)稅低；5年后，則增值稅需要交納，但營業(yè)稅為0。對于一線城市普通住房來說，前2年，增值稅比營業(yè)稅低；2至5年，增值稅為0，營業(yè)稅則需要繳納；5年以后，增值稅為0，營業(yè)稅為0。

北上廣深對于普通住宅的界定各不相同。其中，上海普通住宅的定義是：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，簡單地說，就是坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

也就是說，在上海，必須同時滿足以上三個條件，才算是普通商品房，才可以享受當前的增值稅減免優(yōu)惠。