政府工作報告提互聯網行動計劃 房產服務業(yè)將迎來“第二春”
Time:2015-03-16 Author:每日經濟新聞
3月5日,李克強總理在政府工作報告中首次提出“‘互聯網+’行動計劃”。馬化騰認為,這意味著互聯網與傳統(tǒng)行業(yè)要進行深度融合。而在房地產服務領域,線上與線下的博弈和融合早已展開。業(yè)內人士指出,線上線下的融合,將催生房地產服務業(yè)的“第二春”。那么,這一領域的機會在哪里?哪些企業(yè)有望率先勝出?哪些又將被淘汰?《每日經濟新聞》記者就此展開了調查采訪。
青萍之末,風起;微瀾之間,浪成。站在存量房市場門口,房地產服務業(yè)從數年前的乏人問津,陷入如今的諸侯混戰(zhàn)。
這邊廂,58同城以2.67億元將安居客收入囊中;那邊廂,北京中介龍頭鏈家地產挾線上優(yōu)勢合并上海中介德佑地產,并提出兩年后交易額達到1萬億元,占全國一二手房交易總金額的1/12。
新房電商平臺吉屋創(chuàng)始人兼CEO潘國棟認為,傳統(tǒng)的房地產商業(yè)模式有待向移動互聯網轉型升級,以提高效率和用戶體驗,因此,房地產服務產業(yè)鏈的每一塊細分市場都有機會。去年新房電商平臺的交易規(guī)模才4000億元,相較于8萬億元的市場,無疑仍是藍海。
業(yè)內人士認為,在并購背后,中國樓市逐漸跨入存量房市場,開發(fā)商的發(fā)展空間有限,圍繞房產運營展開的輕資產模式越來越受到資本青睞。這使得目前市場分散度非常高的房地產服務業(yè)將發(fā)生巨大的變革,大量中介企業(yè)面臨兼并、重組。
物業(yè)公司也在合并。以彩生活為代表的社區(qū)物業(yè)運營商,正憑借資本的優(yōu)勢大量收購其他物業(yè)管理公司。
資本推動行業(yè)走向集中
過去十幾年,整個房地產服務業(yè)的集中度非常低,不要說全國性市場,就是在上海等一線城市,也很少有品牌中介能占領20%以上的市場份額。
忽如一夜春風來,在資本推動之下,這種局面正發(fā)生根本性逆轉,各種并購頻頻出現在物業(yè)服務、中介服務等房地產服務業(yè)產業(yè)鏈。
去年6月,彩生活以內地社區(qū)O2O(線上到線下)第一股的身份登陸港股市場,上市首日即募資7.1億元。
得到巨額資本注入后,彩生活開始快速擴張。今年2月,公司以3.3億元收購凈資產僅1.13億元的開元國際。
當時,彩生活董事長唐學斌向《每日經濟新聞》記者表示,以近3倍的溢價收購開元國際,主要是為布局社區(qū)O2O,“收購成功后,彩生活的社區(qū)O2O將增加三四十萬戶家庭,一百多萬用戶。”
這相當于六分之一個彩生活。數據顯示,截至1月31日,彩生活的社區(qū)服務業(yè)務才覆蓋全國250萬個家庭,約700萬人口。
與此同時,今年以來,鏈家地產已達成兩次重量級合并。2月9日和3月1日,鏈家地產分別與西南地區(qū)龍頭伊誠地產、上海中介標桿德佑地產全面合并。
在與德佑地產合并當日,鏈家地產董事長左暉公開稱,雙方將共同打造中國最大的房產O2O生態(tài)圈。
二手房電商平臺安居兔網絡科技有限公司CEO鄭淑全認為,這兩次合并都是鏈家地產在為其線上的鏈家網搶占線下市場份額。
地產中介服務圈的收購,還有58同城與安居客。由于安居客的定位僅是線上信息平臺,所以雖歷史融資總額已達7200萬美元,但最終收購價僅為2.67億元。
中原地產首席分析師張大偉認為,近期地產圈的頻頻收購,背后的推動力都是資本。在鄭淑全看來,年初的并購只是開始。
房產服務業(yè)迎來“第二春”
海通證券分析師涂力磊曾介紹,2012年,美國房地產服務業(yè)務收入占比達62%,而中國僅為13%。他判斷,在走過“圈地運動”后,房地產服務業(yè)產業(yè)鏈有望崛起。
3月3日,花樣年主席潘軍公開稱,房地產“黃金時代”已經過去,存量房取代增量房成為市場主體的背景下,將催生房市的第二個春天。
潘國棟表示,在2012年,新房市場還屬于賣方市場,之后逐漸轉為買方市場,使得原有銷售渠道發(fā)生變化,因而搜房(未轉型前)和安居客的商業(yè)模式受到質疑,同時房多多、吉屋、好屋中國等房產電商平臺迅速崛起。
市場的轉向,也使得傳統(tǒng)地產開發(fā)商的盈利模式發(fā)生變化,他們開始更多地關注現有客戶資源的長期收益價值。
在去年參加某論壇時,萬科總裁郁亮稱,萬科將圍繞業(yè)務模式和業(yè)主服務轉型,即從賣房子的商業(yè)模式轉到物業(yè)持有和運營上。
最初,花樣年也是傳統(tǒng)地產開發(fā)商,但在分拆旗下物業(yè)公司彩生活上市后,打造出雙資本平臺。3月3日,彩生活發(fā)布的2014年業(yè)績公告顯示,公司總收益由2013年的2.33億元增至2014年的3.89億元,增幅67%。2014年公司擁有人應占純利約1.457億元,同比增長高達228%。
此前,唐學斌曾表示,彩生活的商業(yè)模式同傳統(tǒng)物業(yè)不同,并不僅是收取物業(yè)費,而是圍繞現有住戶的各種需求打造產品,營造一個生態(tài)系統(tǒng)。
因此,物業(yè)管理行業(yè)勞工成本的持續(xù)上漲,并沒有阻止彩生活毛利率逆勢增長。業(yè)績公告顯示,2014年彩生活的整體毛利率上漲至79.6%。
業(yè)內看好線上線下整合
據《每日經濟新聞》記者了解,目前,已經發(fā)生變化的房地產領域有物業(yè)服務、中介服務、地產金融、代理服務等。物業(yè)服務領域,彩生活打造社區(qū)O2O;中介服務領域,一方面,傳統(tǒng)中介鏈家地產在鏈家網的優(yōu)勢下布局全國;另一方面,搜房通過交叉持股線下,突破了原有的信息平臺定位。
此外,據深圳互聯網金融協(xié)會籌備組負責人曾光介紹,現在還有數量可觀的P2P在嘗試房貸業(yè)務。
潘國棟稱,“做房地產服務逃不開線下,單純做線上機會很少”,如果并購單純是為了擴大規(guī)模,則弊大于利,最好的合并應是線上線下的結合。
他以新房交易平臺為例稱,現在只有兩種模式有希望:一種是做“天貓”,和新房代理公司合作,幫助代理公司快速完成轉型升級,其核心能力在于搭建電商化的開放平臺;另一種是做“京東”,比如房多多,自己拿盤,自己整合渠道。
不過,華創(chuàng)證券新產業(yè)趨勢部總經理楊現領曾向記者表示,整合經紀公司客源這個方向是對的,在二三線市場較為分散的城市可以取得很好的推廣,但他對市場集中度高的一線城市推廣效果存疑。